Résiliation pour faute : comment mettre fin à un bail commercial en toute légalité ?

Résiliation d’un bail commercial pour faute : ce que prévoit la loi

La résiliation du bail commercial pour faute est encadrée par des règles strictes.

Le bailleur ne peut pas rompre le contrat de manière arbitraire : il doit démontrer un manquement suffisamment grave du locataire et suivre une procédure bien définie.

Les types de fautes justifiant la rupture du contrat

Toutes les fautes ne justifient pas une résiliation immédiate. Seuls les manquements sérieux aux obligations contractuelles peuvent entraîner la fin du bail :

• Non-paiement des loyers ou charges répétés ;
  
  

• Non-respect de la destination des lieux (par exemple, activité différente de celle prévue au bail) ;
  
  

• Sous-location ou cession non autorisée ;
  
  

• Dégradation des locaux ou défaut d’entretien grave ;
  
  

• Troubles de voisinage persistants ou activités illicites.

Exemple : un locataire d’un local de restauration utilise les lieux pour du stockage industriel. Le bail prévoyant une activité commerciale précise, le bailleur peut invoquer un usage non conforme pour justifier une résiliation.

Clause résolutoire et résiliation judiciaire : deux voies distinctes

Il existe deux mécanismes de résiliation :

• La clause résolutoire, insérée dans le contrat, permet une résiliation de plein droit en cas de faute (après commandement resté infructueux).
  
  

• La résiliation judiciaire, demandée devant le tribunal en l’absence de clause ou si le manquement n’est pas prévu par la clause résolutoire.

Dans les deux cas, le bailleur devra apporter la preuve de la faute et démontrer son impact sur le bon usage des locaux ou l’équilibre contractuel.

Astuce : la clause résolutoire, bien rédigée, est un levier puissant pour accélérer la reprise des lieux, sans passer par une procédure longue.

Comment engager une procédure de résiliation en tant que bailleur ?

Résilier un bail commercial pour faute ne s’improvise pas. Pour être valable, la procédure doit respecter un formalisme rigoureux, tant sur le fond que sur la forme.

Le bailleur doit donc suivre une stratégie claire, documentée et juridiquement cadrée.

Le commandement de payer ou de faire : une étape incontournable

Si le bail contient une clause résolutoire, la première étape est la délivrance d’un commandement.

Ce document, rédigé par huissier, intime au locataire de régulariser le manquement (payer les loyers dus, cesser une activité interdite…) dans un délai d’un mois.

Passé ce délai :

• Si le locataire ne régularise pas, le bail est considéré comme résilié de plein droit ;
  
  

• Le bailleur peut alors saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion du locataire si celui-ci reste dans les lieux.

Exemple : Laurent, propriétaire d’un local commercial à Marseille, a délivré un commandement de payer après deux mois d’impayés. Le locataire n’ayant pas réagi, le tribunal a constaté la résiliation et ordonné l’expulsion en moins de trois mois.

Délais, preuves et rédaction juridique : les pièges à éviter

Chaque étape doit être parfaitement exécutée pour éviter une contestation. Les erreurs fréquentes à éviter :

• Oublier d’inclure la clause résolutoire dans le commandement ;
  
  

• Envoyer un commandement mal formulé ou inexact juridiquement ;
  
  

• Attendre trop longtemps avant d’agir, ce qui peut être interprété comme une acceptation tacite du comportement fautif.

Il est donc fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat, pour garantir la solidité du dossier et la régularité de la procédure.

Conseil Bailcom : une faute mal qualifiée ou mal formalisée peut faire perdre de précieux mois dans la récupération du local. Agir vite, mais bien, est la clé.

Peut-on résilier un bail sans clause résolutoire ?

Oui, même sans clause résolutoire, un bail commercial peut être résilié.

Dans ce cas, la procédure repose sur une résiliation judiciaire, qui nécessite l’intervention du tribunal pour constater la faute et prononcer la fin du contrat.

Résiliation judiciaire pour faute grave : conditions à remplir

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la faute grave du locataire et obtenir la résiliation du bail. Il devra démontrer que le manquement :

• Est sérieux et répété ;
  
  

• Empêche le bon fonctionnement du contrat ;
  
  

• Porte atteinte aux droits du bailleur ou à la jouissance paisible du bien.

Ce type de procédure est plus longue qu’une clause résolutoire, car le juge doit évaluer le comportement du locataire et l’impact réel sur le bail.

Exemple : un propriétaire a obtenu la résiliation d’un bail commercial par le bailleur pour troubles de voisinage après plusieurs rappels restés sans effet concernant des nuisances sonores nocturnes récurrentes.

Rôle du juge et délais de procédure

Dans le cadre d’une résiliation judiciaire :

• Le juge apprécie souverainement si la faute est suffisamment grave pour justifier la rupture ;
  
  

• Il peut refuser la résiliation s’il estime que la faute est légère ou que le locataire a rectifié son comportement ;
  
  

• La procédure peut durer plusieurs mois, avec possibilité d’appel.

Ce mode de résiliation est donc à réserver aux situations où aucun autre levier juridique n’est prévu dans le bail, ou lorsque la faute n’est pas couverte par la clause résolutoire.

Conseil Bailcom : avant d’opter pour la résiliation judiciaire, il est souvent judicieux d’explorer la voie amiable, voire de réviser le contrat en prévision de manquements futurs.

Quels sont les droits du locataire et ses moyens de défense ?

Même lorsqu’il est accusé de faute, le locataire d’un bail commercial dispose de protections juridiques.

Il peut contester la résiliation ou en atténuer les effets, à condition d’agir rapidement et d’apporter des éléments concrets à sa défense.

Contestation de la faute ou demande de délais

Le locataire peut contester l’existence ou la gravité de la faute reprochée. Il doit démontrer que :

• Le manquement est mineur ou ponctuel (ex : un retard isolé de paiement) ;
  
  

• Il a régularisé la situation dans les délais ;
  
  

• Il n’a pas eu connaissance du commandement, ou celui-ci était irrégulier.

Il peut également demander au juge des délais de paiement, selon l’article 1343-5 du Code civil, pouvant aller jusqu’à 24 mois. Cette demande suspend temporairement les effets de la clause résolutoire.

Sophie, locataire d’un salon de coiffure, a obtenu 6 mois de délai après un impayé lié à un accident personnel. Le juge a suspendu la résiliation, considérant sa bonne foi.

Risques d’indemnité d’occupation après la résiliation

Si la résiliation est confirmée, mais que le locataire reste dans les lieux, il devient occupant sans droit ni titre.

Dans ce cas :

• Il devra verser une indemnité d’occupation, souvent fixée sur la base de la valeur locative ;
  
  

• Il peut être condamné à des frais supplémentaires (astreinte, frais d’expulsion, remise en état).

La résiliation d’un bail commercial par le propriétaire n’efface pas les obligations du locataire, notamment en matière de remise des clés, paiement des arriérés et respect du contrat jusqu’à la libération des lieux.

Conseil Bailcom : en cas de litige, mieux vaut agir vite, communiquer clairement avec le bailleur, et se faire accompagner juridiquement pour défendre efficacement ses droits.

Jurisprudence récente et exemples concrets

La résiliation d’un bail commercial pour faute est un terrain fertile pour la jurisprudence.

Les décisions récentes montrent que les juges apprécient la gravité de la faute au cas par cas, tout en veillant à l’équilibre contractuel entre bailleur et locataire.

Ce que les tribunaux reconnaissent comme "faute grave"

• Cour de cassation, 3e civ., 2023 : le non-paiement de trois mois de loyer, sans justification ni tentative de régularisation, a été jugé suffisant pour résilier le bail, même en l’absence de clause résolutoire.
  
  

• Tribunal judiciaire de Paris, 2022 : une sous-location non autorisée à une société tierce a été considérée comme un manquement suffisamment grave, entraînant la résiliation immédiate du bail.
  
  

• Cour d’appel de Lyon, 2021 : le tribunal a refusé la résiliation car le manquement (retard de paiement de 15 jours) était isolé, et le locataire avait régularisé sa situation immédiatement après notification.

En pratique, les juges tiennent compte de la bonne foi du locataire, de sa capacité à régulariser, et de la réalité du préjudice causé au bailleur.

Cas pratiques récents et enseignements pour 2025

• Usage non conforme du local : un locataire exploitant un bar avait transformé une partie des locaux en salle de jeux sans autorisation. Le tribunal a validé la résiliation malgré l’absence de trouble manifeste, en raison de la violation manifeste du contrat.
  
  

• Activité nuisible : dans un autre cas, un restaurateur provoquait des nuisances olfactives non résolues malgré les alertes du voisinage. Le bail a été résilié pour faute persistante, malgré une tentative tardive d’installation de filtres.

Conseil Bailcom : documenter les fautes (courriers, constats d’huissier, témoignages) est indispensable pour convaincre le juge de leur gravité.

Conclusion

Mettre fin à un contrat de location n’est jamais anodin. La résiliation d’un bail commercial pour faute est possible, mais elle implique de suivre une procédure rigoureuse et bien argumentée.

Du côté du bailleur, la preuve de la faute et le respect des délais sont essentiels.

Du côté du locataire, des recours existent pour se défendre ou obtenir un délai.

La clé reste la réactivité et l’accompagnement juridique, pour sécuriser son local, éviter les erreurs de procédure… et préserver ses droits dans un cadre conforme à la loi.

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