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Résidences gérées
Guide · Résidences gérées
LMNP et bail commercial : votre logement en résidence gérée face à l'exploitant
En résidence gérée, vous louez votre logement à l'exploitant par un bail commercial : il dure 9 ans au moins et ne prend pas fin tout seul. Dans une résidence de tourisme classée, le premier bail est ferme pendant 9 ans (article L145-7-1 du Code de commerce) ; dans les autres résidences, l'exploitant peut en principe partir tous les trois ans. Le propriétaire (bailleur) qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d'éviction à l'exploitant (L145-14), et la vente du logement transmet le bail à l'acheteur.
Le bail avec l'exploitant s'arrête-t-il à son terme ?
Non, pas tout seul : sans congé délivré six mois avant le terme par commissaire de justice (ex-huissier), ni demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement (article L145-9 du Code de commerce). En cours de bail, l'exploitant peut partir à la fin de chaque période de trois ans, sauf dans le premier bail d'une résidence de tourisme classée, ferme pendant 9 ans (L145-7-1), ou dans un bail de plus de 9 ans qui l'exclut (L145-4). Si l'exploitant demande le renouvellement, le propriétaire a trois mois pour le refuser, sinon il est réputé l'accepter (L145-10). Le bail renouvelé dure 9 ans et les 9 ans fermes ne s'y appliquent plus : l'exploitant y retrouve en principe la sortie tous les trois ans (L145-12), comme l'a jugé la Cour de cassation le 7 septembre 2023.
Qui paie l'indemnité d'éviction en résidence gérée ?
Le propriétaire qui refuse le renouvellement : en résidence gérée, c'est lui le bailleur, et il doit l'indemnité d'éviction à l'exploitant, sauf motif grave et légitime (articles L145-14 et L145-17 du Code de commerce). Elle répare le préjudice de l'exploitant ; quand il garde les autres logements de la résidence, la cour d'appel de Montpellier a retenu en 2026 une perte partielle de son fonds, à répartir lot par lot. L'exploitant reste dans les lieux jusqu'au paiement (L145-28) et doit saisir le tribunal dans les deux ans de la date d'effet du congé (L145-9). Jusqu'à quinze jours après la décision définitive, le propriétaire peut encore renoncer en acceptant le renouvellement : c'est le droit de repentir (L145-58).
Peut-on revendre son logement avec le bail, ou libre de l'exploitant ?
Oui, dans les deux cas. Vendu occupé, le logement passe à l'acheteur avec le bail en cours : il devient le bailleur de l'exploitant pour la durée restante, au même loyer et aux mêmes clauses (article 1743 du Code civil). Vendre libre suppose que le bail ait pris fin : à son terme, par un congé avec refus de renouvellement, en principe contre une indemnité d'éviction (article L145-14 du Code de commerce), ou plus tôt par un accord écrit avec l'exploitant (article 1193 du Code civil). En cours de bail, le propriétaire ne peut pas donner congé pour vendre : la loi ne le permet à la fin d'une période de trois ans que pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, et dans quelques autres cas (L145-4).
Que deviennent le bail et les loyers si l'exploitant est en sauvegarde, redressement ou liquidation ?
Le bail continue : l'ouverture d'une procédure collective n'y met pas fin (article L622-13 du Code de commerce). Les loyers échus avant le jugement se déclarent au mandataire judiciaire dans les deux mois de sa publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) (L622-24 et R622-24), et aucune action en paiement ne peut plus être engagée pour eux (L622-21). Les loyers qui courent après le jugement restent dus : s'ils ne sont pas payés, le propriétaire peut demander la résiliation du bail trois mois au moins après le jugement (L622-14). L'administrateur ou le liquidateur peut aussi renoncer au bail, et le liquidateur peut le céder à un repreneur aux conditions du contrat (L622-14, L641-12).
Il renouvelle le bail, ne paie pas l'indemnité, supporte les frais de l'instance
L145-58
Déclaration des loyers impayés (procédure collective)
2 mois après la publication du jugement au BODACC
Auprès du mandataire judiciaire
L622-24, R622-24
Loyers impayés après le jugement d'ouverture
3 mois après le jugement
Le propriétaire peut demander la résiliation du bail
L622-14
Attention : Attention : un congé délivré moins de six mois avant le terme, ou sans commissaire de justice, risque de ne pas produire l'effet voulu, et le bail se prolonge.
Jurisprudence
Ce que les juges ont décidé récemment
En résidence de tourisme, l'indemnité se calcule lot par lot. Treize propriétaires sur 72 logements avaient refusé le renouvellement. La cour retient une perte partielle du fonds de l'exploitant, présumée à hauteur des lots perdus et à répartir entre les propriétaires selon leur lot, et ordonne une nouvelle expertise pour la chiffrer.
Cour d'appel de Montpellier, ch. commerciale · n° 24/03709
Sous plan de redressement, l'exploitant doit payer ses loyers à l'échéance. L'exploitant d'une résidence hôtelière, en redressement puis sous plan, laissait des loyers impayés. Un mois après le commandement de payer resté sans effet, la cour constate la résiliation du bail des deux logements du propriétaire et refuse tout délai, vu les retards répétés.
Cour d'appel de Bordeaux · n° 26/00740
Les 9 ans fermes ne valent que pour le premier bail. Dans un bail renouvelé de onze ans en résidence de tourisme, l'exploitant avait donné congé à la deuxième échéance triennale. La Cour de cassation valide ce congé : l'article L145-7-1 ne s'applique pas aux baux renouvelés, régis par l'article L145-12.
L'exploitant peut-il partir avant la fin du bail ?
Dans le premier bail d'une résidence de tourisme classée, non : il est ferme pendant 9 ans (article L145-7-1 du Code de commerce). Ailleurs, et dans un bail renouvelé, l'exploitant peut partir à la fin de chaque période de trois ans avec six mois de préavis, sauf si un bail de plus de 9 ans l'exclut (L145-4).
Puis-je récupérer mon logement à la fin du bail ?
Oui, en refusant le renouvellement par un congé délivré six mois avant le terme par commissaire de justice (L145-9). La loi impose alors en principe de verser une indemnité d'éviction à l'exploitant (L145-14), qui reste dans les lieux jusqu'à son paiement (L145-28).
Dois-je accepter la baisse de loyer proposée par l'exploitant ?
Un avenant ne s'impose pas : modifier le bail suppose l'accord des deux parties (article 1193 du Code civil). L'exploitant qui n'obtient pas la baisse peut en revanche partir à une échéance où la loi le lui permet (L145-4).
Le bail est-il transmis si je vends mon logement ?
Oui. L'acheteur reprend le bail en cours, avec sa durée restante, son loyer et ses clauses (article 1743 du Code civil). Vendre libre suppose d'avoir mis fin au bail à son terme, ou d'un commun accord avec l'exploitant.
Que faire si l'exploitant ne paie plus les loyers ?
Si le bail contient une clause résolutoire, un commandement de payer peut la faire jouer un mois après, s'il reste sans effet (L145-41). Si une procédure collective est ouverte, les loyers antérieurs se déclarent dans les deux mois de la publication au BODACC (R622-24), et les loyers suivants restent dus (L622-14).
