10 modèles, 1 851 téléchargements sur les douze derniers mois.Tous les modèles →
Signer le bail
Guide · Signer ou faire relire un bail
Rédiger et signer un bail commercial : promesse, clauses, état des lieux
Un bail commercial se rédige librement, mais la loi impose une durée, des pièces et des limites. Le bail dure neuf ans au moins et contient l'inventaire des charges ; un état des lieux est établi à l'entrée, et le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques sont joints au bail. Depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties que le propriétaire (bailleur) demande au locataire d'un commerce ne peuvent pas dépasser un trimestre de loyer.
Faut-il signer une promesse avant le bail commercial ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est utile quand le locataire attend un prêt, une autorisation ou la fin de travaux : la promesse réserve le local et fixe les conditions du futur bail, souvent sous conditions suspensives. Dans la promesse unilatérale, seul le propriétaire s'engage : s'il se rétracte pendant le délai laissé au locataire pour décider, le bail peut quand même être formé (article 1124 du Code civil). Une promesse signée des deux qui fixe déjà le local, le loyer et la durée peut valoir bail (article 1709 du Code civil). Le bail signé dure ensuite neuf ans au moins (article L145-4 du Code de commerce), sauf bail dérogatoire de trois ans au plus au total (article L145-5).
Quelles clauses vérifier avant de signer un bail commercial ?
D'abord la destination, qui fixe les activités permises : une activité qu'elle ne prévoit pas exige l'accord du propriétaire ou la procédure de changement d'activité (articles L145-47 et L145-48 du Code de commerce). Ensuite le loyer, fixé librement au départ, et son indexation : une clause qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite (articles L145-15 et L145-39). Le bail contient aussi un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition, et le propriétaire communique à la signature, puis tous les trois ans, l'état des travaux prévus et réalisés (article L145-40-2) ; les grosses réparations et certains impôts ne peuvent jamais être mis à la charge du locataire (article R145-35). Enfin la clause résolutoire, qui ne peut jouer qu'un mois après un commandement resté sans effet (article L145-41).
D'abord un état des lieux, établi ensemble à l'entrée et à la sortie par le propriétaire et le locataire, ou par un tiers qu'ils mandatent ; à défaut d'accord, par un commissaire de justice (ex-huissier), à frais partagés (article L145-40-1 du Code de commerce). Le propriétaire qui n'a pas tout fait pour l'établir perd la présomption selon laquelle le locataire a reçu le local en bon état (article 1731 du Code civil). Sont aussi joints au bail le diagnostic de performance énergétique (article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation) et l'état des risques (article L125-5 du Code de l'environnement). Si le permis de construire de l'immeuble date d'avant le 1er juillet 1997, le propriétaire tient à la disposition du locataire le dossier technique amiante (article R1334-29-5 du Code de la santé publique).
Quelles garanties le propriétaire peut-il demander ?
Le bail prévoit en général un dépôt de garantie, et souvent une caution, c'est-à-dire une personne qui s'engage à payer si le locataire ne paie pas (article 2288 du Code civil), ou une garantie bancaire. Pour un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un trimestre de loyer, et la même limite vaut pour les autres garanties demandées (article L145-40 du Code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026). Le dépôt est rendu dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dues et justifiées ; pour ces locaux, les autres garanties sont levées dans les six mois. La caution personne physique écrit elle-même la mention de son engagement et le montant maximal garanti, en chiffres et en lettres, à peine de nullité (article 2297 du Code civil).
À l'entrée, à la sortie, et à chaque cession du bail ou du fonds
Les deux ensemble, ou un commissaire de justice à frais partagés
L145-40-1
Diagnostic de performance énergétique
Joint au bail
Le propriétaire
CCH L126-29
État des risques
Joint au bail
Le propriétaire
C. env. L125-5
Dossier technique amiante
Immeuble dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997
Le propriétaire
CSP R1334-29-5
Acte de caution d'une personne physique
À la signature
La caution, qui écrit elle-même la mention
C. civ. 2297
Restitution du dépôt de garantie
3 mois au plus après la remise des clés
Le propriétaire
L145-40
Attention : Attention : le propriétaire qui n'a pas fait toutes les démarches pour établir l'état des lieux d'entrée ne peut pas soutenir, à la sortie, que le local avait été remis en bon état.
Jurisprudence
Ce que les juges ont décidé récemment
Sans état des lieux d'entrée, au propriétaire de prouver. Aucun état des lieux n'avait été fait à l'entrée, et le bail en confiait la charge à la locataire. La cour juge l'article L145-40-1 d'ordre public : le propriétaire, qui n'avait pas fait toutes diligences, ne pouvait pas invoquer la présomption de bon état et devait prouver que chaque travail réclamé relevait des réparations locatives.
Cour d'appel de Versailles, ch. com. 3-1 · n° 23/01434
Charges : le propriétaire doit envoyer les justificatifs. La locataire contestait des régularisations de charges. Le propriétaire doit prouver l'existence et le montant des charges qu'il réclame, et adresser les justificatifs au locataire qui les demande : les tenir à sa disposition ne suffit pas.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 24‑14.982
La clause de destination limite les activités permises. Le bail permettait l'achat, la vente et l'exposition de véhicules ; la locataire y avait ajouté la réparation et la vente de pièces détachées, sans accord exprès du propriétaire. Cette activité distincte n'était pas couverte, le silence du propriétaire pendant des années ne valait pas accord, et la clause résolutoire a joué.
Faut-il un notaire pour signer un bail commercial ?
Non : un bail signé entre les parties (sous seing privé) est valable. L'acte notarié permet en plus de faire exécuter le bail sans jugement préalable (article L111-3 du Code des procédures civiles d'exécution). Il est obligatoire pour un bail de plus de douze ans, qui doit être publié au service de la publicité foncière (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, articles 4 et 28).
Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?
Neuf ans (article L145-4 du Code de commerce). Le locataire peut en principe partir à la fin de chaque période de trois ans. Pour une durée plus courte, les parties peuvent signer un bail dérogatoire, de trois ans au plus au total (article L145-5).
Le propriétaire peut-il demander plus d'un trimestre de dépôt de garantie ?
Pas pour un local de commerce de détail ou de gros, ou de services commerciaux ou artisanaux : depuis la loi du 26 mai 2026, les garanties y sont limitées à un trimestre de loyer (article L145-40 du Code de commerce). Pour les autres locaux, comme les bureaux, la loi ne fixe pas de plafond, mais les loyers versés d'avance au-delà de deux termes portent intérêt au profit du locataire.
Un état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, à l'entrée et à la sortie, et aussi lors d'une cession du bail ou du fonds (article L145-40-1 du Code de commerce). Sans état des lieux d'entrée, le propriétaire qui n'a pas tout fait pour l'établir ne peut pas soutenir que le local a été remis en bon état.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque ?
Sans état des risques, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une baisse du loyer (article L125-5 du Code de l'environnement). Le DPE, lui, est joint à titre d'information : le locataire ne peut pas se prévaloir de ses recommandations contre le propriétaire (article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation).
