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Guide · Le loyer et les charges

Loyer commercial : indexation, révision, charges et taxe foncière

Le loyer commercial évolue de trois façons : par l'indexation prévue au bail, par une révision demandée tous les trois ans, et au renouvellement, avec en principe l'indice du bail comme limite. Le propriétaire (bailleur) ne refacture au locataire que les charges et taxes inscrites dans l'inventaire du bail, taxe foncière comprise si le bail le prévoit (article L145-40-2 du Code de commerce). Une indexation oubliée se rattrape sur cinq ans au plus ; une révision ne joue jamais avant la demande.

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Mis à jour le 3 novembre 2026 · 4 situations · 14 articles et modèles
Le guide en bref

Par où commencer ?

Quatre situations. Pour chacune : la réponse, les repères à retenir et les articles qui détaillent.

01Indexation et révisionChaque année si le bail prévoit une indexation, tous les trois ans par une révision demandée.4 liens →02Rattraper une indexationSur cinq ans au plus avec une clause d'indexation ; jamais avant la demande pour une révision.2 liens →03Le loyer au renouvellementPlafonné en principe par l'indice du bail, sauf exceptions qui le ramènent au loyer que vaut le local.3 liens →04Charges, taxe foncière, impôtsSeulement ce que l'inventaire du bail prévoit : la taxe foncière peut y figurer, les grosses réparations jamais.5 liens →
01

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?

Oui, par deux mécanismes. Si le bail contient une clause d'indexation (clause d'échelle mobile), le loyer suit, à la date prévue et le plus souvent chaque année, l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), sans qu'il faille le demander ; la clause doit jouer à la hausse comme à la baisse (articles L145-15 et L145-39 du Code de commerce). Avec ou sans cette clause, chacun peut aussi demander une révision trois ans au moins après l'entrée dans les lieux, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice (ex-huissier), en indiquant le montant demandé (articles L145-38 et R145-20). La hausse est alors limitée à la variation de l'indice, sauf si les facteurs locaux de commercialité ont changé au point de faire varier de plus de 10 % la valeur locative, c'est-à-dire le loyer que vaut le local ; même dans ce cas, elle ne peut dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, par an. Une hausse fixe garantie chaque année, sans plafond ni durée, est réputée non écrite (Cour de cassation, 3 septembre 2026).

Indexation
À la date prévue au bail, sans demande
Révision
Tous les 3 ans, sur demande écrite
Texte
L145-38 et L145-39
Les articles de cette partie
02

Peut-on rattraper une indexation oubliée ?

Oui, si le bail prévoit une indexation automatique : les hausses non facturées restent dues, même réclamées tard, dans la limite de cinq ans, délai de prescription des loyers (article 2224 du Code civil). Le rattrapage se calcule année par année, chaque loyer indexé partant du loyer indexé de l'année précédente, avec l'indice et le trimestre de référence que désigne la clause. Avec une révision tous les trois ans, il n'y a pas de rattrapage : le nouveau loyer n'est dû qu'à partir de la demande (articles L145-38 et R145-20 du Code de commerce). À l'inverse, si la clause est réputée non écrite, le locataire peut réclamer les hausses payées sur les cinq années précédant sa demande.

Indexation
Rattrapage sur 5 ans au plus
Révision
Pas de rattrapage, effet à la demande
Texte
C. civ. 2224, L145-38
Les articles de cette partie
03

Le loyer peut-il augmenter au renouvellement du bail ?

Oui, dans une limite : pour un bail de neuf ans au plus, la hausse du loyer renouvelé ne peut dépasser la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la fixation du loyer du bail qui se termine (article L145-34 du Code de commerce). Ce plafond ne joue pas, et le loyer passe à la valeur locative, en cas de modification notable du local, de sa destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, pour un bail conclu pour plus de neuf ans, ou quand le bail a duré plus de douze ans par tacite prolongation. Dans les deux premiers cas, la hausse est étalée à 10 % par an au plus ; pas dans le troisième (Cour de cassation, 16 octobre 2025). Les bureaux, les terrains et les locaux construits pour une seule activité suivent leurs propres règles (articles L145-36 et R145-9 à R145-11). Le propriétaire qui veut un autre loyer l'indique dans son congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement ; sinon, le nouveau prix ne court qu'à partir de sa demande (article L145-11).

Plafond
Variation de l'ILC ou de l'ILAT
Exceptions
Changement notable, bail de plus de 9 ans, plus de 12 ans
Texte
L145-34
Les articles de cette partie
04

Quelles charges et quelle taxe foncière le locataire paie-t-il ?

Celles que le bail énumère, et seulement elles : tout bail contient un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition, et le propriétaire adresse chaque année un état récapitulatif, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, ou trois mois après la reddition des comptes en copropriété (articles L145-40-2 et R145-36 du Code de commerce). La taxe foncière et ses taxes additionnelles peuvent être refacturées si le bail le prévoit ; les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion des loyers et les charges des locaux vacants ne le peuvent jamais (article R145-35). Le propriétaire doit justifier chaque charge et adresser les justificatifs au locataire qui les demande, sans se contenter de les tenir à sa disposition ; s'il rend ses comptes en retard, il garde les provisions à condition de justifier les charges devant le juge (Cour de cassation, 29 janvier 2026, deux arrêts). Côté impôts, le loyer d'un local nu relève en principe des revenus fonciers, celui d'un local loué meublé ou équipé pour l'exploitation des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC (articles 14 et 35 du Code général des impôts).

Refacturable
Ce que l'inventaire du bail prévoit
Jamais
Grosses réparations, gestion des loyers
Texte
L145-40-2, R145-35
Les articles de cette partie
Repères

Quand et comment le loyer peut-il changer ?

Cinq mécanismes, chacun avec son moment, sa forme et sa limite.

MécanismeQuandFormeLimiteTexte
Indexation (clause d'échelle mobile)À la date prévue au bail, le plus souvent chaque annéeAucune : la clause joue d'elle-mêmeL'indice du bail, à la hausse comme à la baisseL145-39
Révision après une variation de plus d'un quartDès que l'indexation a fait varier le loyer de plus de 25 %Lettre recommandée avec avis de réception ou commissaire de justice, avec le montantValeur locative, hausse de 10 % par an au plusL145-39, R145-20
Révision tous les trois ans3 ans au moins après l'entrée dans les lieux, puis tous les 3 ansLettre recommandée avec avis de réception ou commissaire de justice, avec le montantVariation de l'ILC ou de l'ILAT, sauf exception ; effet à la date de la demandeL145-38, R145-20
RenouvellementÀ la fin du bailLoyer proposé dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellementVariation de l'ILC ou de l'ILAT pour un bail de 9 ans au plus, sauf exceptionsL145-11, L145-34
Rattrapage d'une indexationPour les années non facturéesRéclamation au locataire, puis action en justice5 ans en arrière au plusC. civ. 2224
Attention : une clause qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite, au moins pour la partie qui exclut la baisse. Mieux vaut la relire avant de réclamer ou de payer un rattrapage.
Jurisprudence

Ce que les juges ont décidé récemment

  • Une hausse fixe chaque année, sans plafond, est réputée non écrite. Le bail d'une chambre d'EHPAD louée à son exploitant garantissait une hausse de 1,5 % par an, sans limite de durée. Pour la Cour, ce n'est pas un loyer de départ librement fixé mais une révision à la seule hausse, contraire à l'ordre public ; un loyer par paliers fixé dès la signature, jusqu'à un plafond, reste possible.

    Cour de cassation, 3e civ. · n° 25‑14.904

  • Des comptes de charges rendus en retard ne font pas perdre les provisions. La locataire n'avait reçu qu'en 2021 les comptes de charges de 2016 à 2020 et demandait le remboursement de toutes ses provisions. La Cour refuse : le propriétaire en retard sur le délai légal ou contractuel garde les provisions s'il justifie, au besoin devant le juge, l'existence et le montant des charges.

    Cour de cassation, 3e civ. · n° 24‑16.270

  • Bail prolongé au-delà de douze ans : loyer déplafonné, sans étalement. Un bail de neuf ans s'était prolongé plus de douze ans : le loyer renouvelé passait à la valeur locative. La locataire voulait limiter la hausse à 10 % par an ; la Cour refuse, cet étalement ne visant que la modification notable des éléments de la valeur locative et le bail conclu pour plus de neuf ans.

    Cour de cassation, 3e civ. · n° 23‑23.834
Modèles et outils

Pour passer à l'action

Questions fréquentes

Vos questions sur le loyer commercial

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?
Seulement si le bail contient une clause d'indexation : le loyer suit alors l'indice prévu, à la hausse comme à la baisse. Sans clause, la hausse passe par une révision demandée par écrit, au plus tôt trois ans après l'entrée dans les lieux (article L145-38 du Code de commerce).
Le locataire peut-il payer son loyer chaque mois ?
Oui, pour un local de commerce de détail ou de gros, de services commerciaux ou artisanal : depuis la loi du 26 mai 2026, le paiement mensuel est de droit si le locataire le demande et n'a pas d'arriéré non contesté. Il s'applique à partir de l'échéance suivante (article L145-32-1 du Code de commerce).
La taxe foncière est-elle à la charge du locataire ?
Seulement si le bail le prévoit, dans son inventaire des charges et taxes. La loi permet de la refacturer, avec les taxes additionnelles (article R145-35 du Code de commerce) ; sans clause, elle reste au propriétaire.
Le loyer du bail renouvelé est-il toujours plafonné ?
Non. Le plafond ne joue que pour un bail de neuf ans au plus, sans modification notable des éléments de la valeur locative, et qui n'a pas duré plus de douze ans par tacite prolongation (article L145-34 du Code de commerce). Les bureaux et les locaux construits pour une seule activité suivent leurs propres règles.
Une clause peut-elle limiter la variation de l'indice ?
Oui, depuis le 28 mai 2026 : le bail d'un local commercial peut encadrer la variation annuelle de l'ILC, à condition de le faire dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (article L145-38-1 du Code de commerce).
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Rédigé par BailCom à partir des textes et des décisions cités. Mis à jour le 3 novembre 2026. Information générale, pas de conseil juridique.

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