10 modèles, 1 851 téléchargements sur les douze derniers mois.Tous les modèles →
Impayés et litiges
Guide · Impayés et litiges
Loyer impayé d'un bail commercial : les étapes, les délais, les recours
Un loyer impayé ne met pas fin au bail d'un coup : si le bail contient une clause résolutoire, qui le résilie de plein droit, le propriétaire (bailleur) fait délivrer un commandement de payer, et le locataire a un mois pour régler. Passé ce délai, la clause peut jouer, mais tant qu'aucune décision définitive n'a constaté la résiliation, le juge peut accorder jusqu'à deux ans de délais (article L145-41 du Code de commerce, article 1343-5 du Code civil). Si le locataire est en redressement ou en liquidation judiciaire, le bail continue et d'autres délais s'appliquent.
Un loyer est impayé : que peut faire le propriétaire ?
Réclamer les sommes dues et, si le bail contient une clause résolutoire, faire délivrer au locataire un commandement de payer par commissaire de justice (ex-huissier) qui vise cette clause. Le commandement doit mentionner le délai d'un mois laissé pour payer, sinon il est nul (article L145-41 du Code de commerce). Sans clause résolutoire, le propriétaire peut demander au juge de résilier le bail pour un manquement suffisamment grave (articles 1224 et 1227 du Code civil). Dans tous les cas, les loyers impayés se réclament sur cinq ans au plus (article 2224 du Code civil), et, en référé (une procédure rapide), le juge peut accorder une provision si la dette n'est pas sérieusement contestable (article 835 du Code de procédure civile).
Quand la clause résolutoire met-elle fin au bail ?
Un mois après un commandement resté sans effet : si les sommes réclamées ne sont pas payées dans ce délai, la résiliation est acquise et le propriétaire demande au juge de la constater, souvent en référé (article L145-41 du Code de commerce). La clause doit prévoir un délai d'un mois au moins : une clause qui stipule quinze jours est réputée non écrite en entier, même si le commandement laissait un mois (articles L145-15 et L145-41 ; Cour de cassation, 6 novembre 2025). Le juge des référés refuse de constater la clause quand la dette est sérieusement contestable, par exemple quand le propriétaire n'a pas réalisé les travaux qu'un jugement lui impose (articles 834 et 835 du Code de procédure civile ; Cour de cassation, 17 septembre 2026). La clause doit enfin être mise en œuvre de bonne foi (article 1104 du Code civil).
Le locataire peut-il obtenir des délais et garder son bail ?
Oui, tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision définitive : le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de deux ans, et suspendre les effets de la clause résolutoire (article L145-41 du Code de commerce, article 1343-5 du Code civil). Si le locataire paie comme le juge l'a fixé, la clause ne joue pas ; s'il ne respecte pas l'échéancier, la décision prévoit en général que la clause reprend ses effets. Depuis la loi du 26 mai 2026, pour un loyer impayé, ces délais supposent que le locataire puisse régler sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Les délais ne sont jamais automatiques : le juge tient compte de la situation du locataire et des besoins du propriétaire.
Le locataire est en redressement ou en liquidation : que deviennent le bail et la caution ?
Le bail continue : la procédure ne le résilie pas d'elle-même (article L145-45 du Code de commerce). Pour les loyers dus avant le jugement d'ouverture, les poursuites s'arrêtent : le propriétaire déclare sa créance dans les deux mois de la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), et ne peut plus faire constater la clause résolutoire pour ces loyers si aucune décision définitive ne l'a fait avant (articles L622-21, L622-24 et R622-24). Pour les loyers dus après le jugement, il ne peut demander la résiliation que trois mois après le jugement d'ouverture, et rien n'est résilié si tout est payé avant ce terme (articles L622-14 et L641-12). La caution n'est pas libérée et ne profite pas, sauf texte contraire, des mesures accordées au locataire (article 2298 du Code civil) ; en sauvegarde, les poursuites contre une caution personne physique sont suspendues jusqu'au plan ou à la liquidation (article L622-28).
Les délais que fixe la loi, selon que le locataire est ou non en procédure collective.
Étape
Délai
Qui agit
Texte
Commandement de payer visant la clause résolutoire
1 mois pour payer, écrit dans l'acte à peine de nullité
Le propriétaire, par commissaire de justice
L145-41
Constat de la clause résolutoire
Après le mois, si les sommes ne sont pas payées
Le juge, souvent en référé
L145-41
Délais de paiement
2 ans au plus, tant qu'aucune décision définitive n'a constaté la résiliation
Le locataire les demande au juge
L145-41, C. civ. 1343-5
Loyers dus avant une procédure collective
Déclaration de la créance dans les 2 mois de la publication au BODACC
Le propriétaire, auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur
L622-24, R622-24
Loyers dus après le jugement d'ouverture
Action possible 3 mois après le jugement ; pas de résiliation si tout est payé avant
Le propriétaire
L622-14, L641-12
Liquidation : manquements d'avant le jugement
Demande dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation
Le propriétaire
L641-12
Loyers impayés
5 ans pour les réclamer en justice
Le propriétaire
C. civ. 2224
Attention : depuis la loi du 26 mai 2026, pour un loyer impayé, le juge n'accorde de délais au locataire que s'il peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (article L145-41).
Jurisprudence
Ce que les juges ont décidé récemment
En référé, une dette sérieusement contestée bloque la clause résolutoire. Le propriétaire des murs d'un restaurant réclamait des loyers impayés depuis 2018, sans avoir réalisé tous les travaux qu'un jugement de 2022 lui imposait. Le juge des référés a refusé de constater la clause et a suspendu les loyers jusqu'à la fin des travaux ; la Cour de cassation approuve.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 25‑13.191
Une clause résolutoire à quinze jours est écartée en entier. Le bail prévoyait que la clause jouait quinze jours après le commandement. Même si la sommation laissait un mois, la clause fait échec à l'article L145-41 et est réputée non écrite : le propriétaire ne peut pas s'en prévaloir.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 23‑21.454
Après une conversion en liquidation, les trois mois partent du premier jugement. Le locataire, qui exploitait une boucherie, avait été placé en redressement en mars 2025, puis en liquidation en août. Le délai de trois mois avant d'agir pour les loyers impayés après le jugement courait depuis l'ouverture du redressement : la résiliation est constatée au 1er octobre 2025.
Combien de temps le locataire a-t-il pour payer après un commandement ?
Un mois. Ce délai doit être écrit dans le commandement, sinon l'acte est nul ; la clause résolutoire ne joue qu'à son expiration (article L145-41 du Code de commerce).
Le propriétaire peut-il changer les serrures ou expulser seul le locataire ?
Non. Même après la résiliation, l'expulsion suppose une décision de justice et un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice (article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Combien de temps le propriétaire a-t-il pour réclamer des loyers impayés ?
Cinq ans pour chaque échéance (article 2224 du Code civil). Au-delà, les loyers ne se réclament plus en justice.
L'ancien locataire qui a cédé son bail doit-il payer les impayés ?
Seulement si le bail ou l'acte de cession contient une clause de garantie du cédant, et pendant trois ans au plus après la cession (article L145-16-2 du Code de commerce). Le propriétaire doit l'informer de chaque impayé dans le mois (article L145-16-1).
Le dépôt de garantie peut-il couvrir les impayés ?
Oui, en fin de bail : il est rendu dans les trois mois de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et justifiées. Depuis la loi du 26 mai 2026, pour un commerce de détail ou de gros, de services commerciaux ou artisanal, les sommes versées en garantie et les garanties de toute nature demandées pour le bail ne peuvent dépasser un trimestre de loyer (article L145-40 du Code de commerce).
