10 modèles, 1 851 téléchargements sur les douze derniers mois.Tous les modèles →
Quitter le bail
Guide · Quitter le bail
Résiliation du bail commercial : toutes les façons de quitter le bail
La résiliation d'un bail commercial n'est possible qu'à certains moments. Le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans, avec un congé donné au moins six mois avant ; le propriétaire (bailleur) ne peut y mettre fin qu'au terme du bail, ou dans des cas précis. À tout moment, les deux peuvent se mettre d'accord par écrit, et un manquement grave de l'un ou de l'autre peut mettre fin au bail.
Le locataire peut-il résilier son bail commercial ?
Oui, à la fin de chaque période de trois ans. Le congé se donne au moins six mois avant, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice (ex-huissier), selon l'article L145-4 du Code de commerce. Un bail de plus de neuf ans, un bail de bureaux, de local construit pour une seule activité ou de stockage peut supprimer cette faculté. Le locataire qui demande sa retraite ou reçoit une pension d'invalidité peut partir à tout moment, avec le même préavis. Hors de ces cas, partir plus tôt suppose l'accord du propriétaire.
Le propriétaire peut-il mettre fin au bail commercial ?
En principe, seulement à la fin du bail. Il donne alors congé par commissaire de justice, au moins six mois avant, en précisant ses motifs (article L145-9 du Code de commerce), et doit une indemnité d'éviction au locataire, sauf motif grave et légitime (articles L145-14 et L145-17). À la fin d'une période de trois ans, il ne peut donner congé que pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le logement accessoire qui n'est pas habité, transformer l'immeuble en logements, réaliser des travaux de restauration immobilière ou démolir dans un projet de renouvellement urbain (article L145-4).
Peut-on résilier un bail commercial d'un commun accord ?
Oui, à tout moment. Locataire et propriétaire signent une résiliation amiable qui fixe la date de départ, les sommes encore dues, l'état des lieux de sortie et le sort du dépôt de garantie. Le Code civil le permet : un contrat peut être révoqué par le consentement mutuel des parties (article 1193). En échange d'un départ anticipé, le propriétaire peut demander une indemnité ; elle se négocie et s'écrit dans l'accord.
Oui, des deux côtés. Si le locataire ne paie pas ses loyers ou ne respecte pas une autre obligation du bail, la clause résolutoire, quand le bail en contient une, joue un mois après un commandement resté sans effet ; le juge peut accorder des délais et la suspendre (article L145-41 du Code de commerce). Pour les demandes faites depuis la loi du 26 mai 2026, en cas de loyers impayés, ces délais supposent que le locataire puisse régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer avant la première audience. Si c'est le propriétaire qui manque à ses obligations, par exemple avec un local insalubre ou inutilisable, le locataire peut demander au juge la résiliation du bail (articles 1719 et 1741 du Code civil).
Le préavis est presque toujours de six mois ; c'est la forme qui change selon qui part et à quel moment.
Qui
Quand
Préavis
Forme
Texte
Locataire
Fin d'une période de trois ans
6 mois au moins
Lettre recommandée avec avis de réception, ou commissaire de justice
L145-4
Locataire
Fin du bail ou prolongation
6 mois au moins, pour le dernier jour d'un trimestre civil pendant la prolongation
Commissaire de justice
L145-9
Locataire retraité ou invalide
À tout moment
6 mois au moins
Lettre recommandée avec avis de réception, ou commissaire de justice
L145-4
Propriétaire
Fin d'une période de trois ans, pour certains travaux (reconstruire, surélever, démolir)
6 mois au moins
Commissaire de justice, avec les motifs
L145-4 et L145-9
Propriétaire
Fin du bail ou prolongation
6 mois au moins, pour le dernier jour d'un trimestre civil pendant la prolongation
Commissaire de justice, avec les motifs
L145-9
Les deux
À tout moment
Celui convenu
Accord écrit, signé des deux
C. civ. 1193
Attention : Un congé délivré trop tard ou dans une mauvaise forme risque de ne pas produire l'effet voulu, et les loyers restent dus.
Jurisprudence
Ce que les juges ont décidé récemment
Les délais du juge ne sont pas automatiques. Le juge peut refuser de suspendre la clause résolutoire quand le locataire ne montre pas qu'il peut régulariser : ici, la locataire n'était pas assurée comme le bail l'exigeait à la date du commandement, et ne pouvait plus corriger cette période.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 25‑16.299
Un local inutilisable peut justifier l'arrêt du paiement. Le locataire peut refuser de payer à partir du jour où les locaux sont impropres à leur usage par la faute du propriétaire, sans mise en demeure préalable. Face à une clause résolutoire, le juge doit examiner cette défense, même si aucun délai n'a été demandé dans le mois du commandement.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 24‑15.820
Après un congé, deux ans pour agir. Le locataire qui n'a pas saisi le tribunal dans les deux ans suivant la date d'effet du congé perd son droit à l'indemnité d'éviction et son droit de rester dans les lieux, même si le propriétaire avait offert l'indemnité et demandé les pièces pour la chiffrer.
Peut-on résilier un bail commercial avant trois ans ?
En principe non : la première sortie possible est la fin de la première période de trois ans. Avant, il faut l'accord du propriétaire, sauf départ à la retraite ou invalidité du locataire (article L145-4 du Code de commerce).
Une lettre recommandée suffit-elle pour donner congé ?
Pour le locataire qui part à la fin d'une période de trois ans, oui : lettre recommandée avec avis de réception ou commissaire de justice. Pour un congé à la fin du bail ou pendant sa prolongation, et pour tout congé du propriétaire, l'article L145-9 impose un commissaire de justice.
Le propriétaire peut-il résilier le bail pour vendre le local ?
Non. La vente ne met pas fin au bail : il se poursuit avec le nouveau propriétaire (article 1743 du Code civil). Pour un local de commerce ou d'artisanat, le locataire a en général un droit de préférence pour l'acheter (article L145-46-1 du Code de commerce).
Que se passe-t-il si le locataire part sans préavis ?
Le bail continue : les loyers restent dus jusqu'à la prochaine date pour laquelle un congé régulier pouvait prendre effet, sauf accord du propriétaire.
Le préavis de six mois peut-il être réduit ?
Pas pour un congé : il se donne six mois à l'avance au moins. Une date de départ plus proche n'est possible que par une résiliation amiable, signée des deux parties.
