10 modèles, 1 851 téléchargements sur les douze derniers mois.Tous les modèles →
Fin du bail
Guide · La fin du bail
Renouvellement du bail commercial : renouveler, refuser ou partir
Un bail commercial ne prend pas fin seul à son échéance : il faut un congé ou une demande de renouvellement. Le propriétaire (bailleur) donne congé au moins six mois avant, avec une offre de renouvellement ou un refus qui ouvre en principe droit à une indemnité d'éviction. Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent la fin du bail. Si personne ne fait rien, le bail se prolonge tacitement, aux mêmes conditions.
Comment demander le renouvellement du bail commercial ?
Si le propriétaire n'a pas donné congé, le locataire demande le renouvellement dans les six mois qui précèdent la fin du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation, par commissaire de justice (ex-huissier) ou par lettre recommandée avec avis de réception (article L145-10 du Code de commerce). La demande reproduit, à peine de nullité, le passage de cet article sur la réponse du propriétaire. Celui-ci a trois mois pour refuser, par commissaire de justice et en donnant ses motifs ; sans réponse, il est réputé accepter le principe du renouvellement. Le droit au renouvellement suppose que le fonds ait été réellement exploité dans les lieux pendant les trois ans qui précèdent la fin du bail, sauf motif légitime (article L145-8).
Il donne congé par commissaire de justice, au moins six mois avant la fin du bail (article L145-9 du Code de commerce) : soit avec une offre de renouvellement, soit avec un refus motivé. S'il veut changer le loyer, il indique le montant proposé dans le congé ; sinon, le nouveau loyer n'est dû qu'à partir d'une demande faite plus tard (article L145-11). Le loyer du bail renouvelé reste en principe plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, sauf exceptions (article L145-34), et le nouveau bail dure neuf ans (article L145-12). Le refus ouvre en principe droit à une indemnité d'éviction pour le locataire.
Le propriétaire qui refuse le renouvellement doit-il une indemnité ?
Oui, en principe : une indemnité d'éviction égale au préjudice du locataire, qui comprend notamment la valeur du fonds de commerce et les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation (article L145-14 du Code de commerce). Il en est dispensé s'il prouve un motif grave et légitime ; pour un manquement du locataire, seulement si celui-ci a continué plus d'un mois après une mise en demeure par commissaire de justice (article L145-17). Jusqu'au paiement, le locataire reste dans les lieux aux conditions du bail expiré et paie une indemnité d'occupation (article L145-28). Pour contester le refus ou réclamer l'indemnité, il a deux ans pour saisir le tribunal (articles L145-9 et L145-60).
Que se passe-t-il si personne ne fait rien à la fin du bail ?
Le bail écrit continue : il se prolonge tacitement, aux mêmes conditions (article L145-9 du Code de commerce). Pendant la prolongation, chacun peut y mettre fin par un congé donné par commissaire de justice six mois à l'avance, pour le dernier jour d'un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre). Le locataire peut aussi demander le renouvellement à tout moment : le nouveau bail commence le premier jour du trimestre civil qui suit la demande (article L145-12). Si le bail a duré plus de douze ans au total, le loyer renouvelé n'est plus plafonné et peut être fixé à la valeur locative (article L145-34).
Attention : Le délai de deux ans court même quand le propriétaire a offert l'indemnité : passé ce délai, le locataire qui n'a pas saisi le tribunal perd l'indemnité et son droit de rester dans les lieux.
Jurisprudence
Ce que les juges ont décidé récemment
Une activité discontinue ne prive pas du renouvellement. Le propriétaire avait refusé le renouvellement sans indemnité d'éviction, faute d'exploitation du local pendant plusieurs mois. La Cour de cassation casse : seul un défaut d'exploitation définitif, ou continu pendant les trois ans qui précèdent la fin du bail, justifie ce refus sur le fondement de l'article L145-8.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 24‑21.463
Pendant la prolongation, le nouveau bail part du trimestre suivant. La locataire avait demandé le renouvellement en mai 2012, pendant la prolongation de son bail. Le nouveau bail a commencé le 1er juillet 2012 : le bail expiré avait alors duré douze ans et un jour, et le loyer renouvelé a été fixé à la valeur locative, sans plafonnement.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 25‑11.167
L'indemnité d'occupation suit la valeur locative. Après avoir accepté le principe du renouvellement mais pas le loyer, la locataire a renoncé au nouveau bail et quitté les lieux. L'indemnité d'occupation due pour la période intermédiaire est fixée à la valeur locative, réduite quand le bail faisait payer la taxe foncière au locataire sans contrepartie.
Le renouvellement du bail commercial est-il automatique ?
Non. Il faut un congé avec offre du propriétaire ou une demande du locataire. Sans l'un ni l'autre, le bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions, sans être renouvelé (article L145-9 du Code de commerce).
Quand le locataire doit-il demander le renouvellement ?
Dans les six mois qui précèdent la fin du bail, ou à tout moment pendant sa prolongation, si le propriétaire n'a pas déjà donné congé (article L145-10 du Code de commerce).
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer au renouvellement ?
Oui, dans une limite : en principe, la hausse ne dépasse pas la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT). Ce plafond ne joue plus en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, pour un bail de plus de neuf ans ou prolongé au-delà de douze ans (article L145-34 du Code de commerce).
Le propriétaire peut-il changer d'avis après un refus ?
Oui. Jusqu'à quinze jours après que la décision fixant l'indemnité d'éviction est devenue définitive, il peut accepter le renouvellement en payant les frais de l'instance, tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre local pour s'y réinstaller (article L145-58). Ce choix est irrévocable (article L145-59).
Combien de temps le locataire peut-il rester après un refus ?
Jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, aux conditions du bail expiré, en payant une indemnité d'occupation (article L145-28 du Code de commerce). Après le versement, il a trois mois pour rendre les lieux (article L145-29). Sans accord sur l'indemnité, il doit saisir le tribunal dans les deux ans.
