Cession du bail commercial, sous-location et changement de locataire

Oui, avec son fonds de commerce : toute clause qui interdit de céder le bail à l'acquéreur du fonds est réputée non écrite (article L145-16 du Code de commerce). Le bail peut en revanche exiger l'accord préalable du propriétaire, dont un refus injustifié peut être levé par le juge, imposer un acte notarié ou sa présence à l'acte, et interdire la cession du bail seul, sans le fonds. Le locataire qui cède (le cédant) reste souvent garant du repreneur : le propriétaire doit l'avertir de tout impayé dans le mois et ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans après la cession (articles L145-16-1 et L145-16-2). Le locataire qui part à la retraite ou en invalidité peut céder son bail, même pour une autre activité compatible avec l'immeuble, par acte de commissaire de justice (ex-huissier) : le propriétaire a alors deux mois pour racheter le bail ou saisir le tribunal (article L145-51).

Avec le fonds

Toujours possible

Garantie du cédant

3 ans au plus

Texte

L145-16

Seulement si le bail l'autorise ou si le propriétaire donne son accord : sinon, toute sous-location, totale ou partielle, est interdite (article L145-31 du Code de commerce). Même autorisée, le locataire annonce son projet au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice, et le propriétaire a quinze jours pour dire s'il participe à l'acte ; s'il refuse ou ne répond pas, l'acte peut être signé sans lui. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le propriétaire peut demander une hausse équivalente du loyer. À la fin du bail principal, le sous-locataire n'a droit au renouvellement face au propriétaire que si celui-ci a autorisé ou agréé la sous-location (article L145-32).

Principe

Interdite sauf accord

Réponse du propriétaire

15 jours

Texte

L145-31

Par un avenant, signé du locataire et du propriétaire : un contrat ne se modifie que d'un commun accord (article 1193 du Code civil). L'avenant sert à changer le loyer, la surface, la durée ou l'activité, ou à faire entrer un nouveau locataire. Pour ajouter une activité connexe ou complémentaire, le locataire peut aussi la notifier au propriétaire, qui a deux mois pour la contester (article L145-47 du Code de commerce) ; pour une autre activité, le propriétaire qui ne répond pas dans les trois mois de la demande est réputé d'accord (articles L145-48 et L145-49). Un changement de nom ou de forme de la société locataire n'est pas une cession, car la société reste la même personne (article 1844-3 du Code civil) : un avenant suffit à le constater.

Forme

Avenant écrit, signé des deux

Activité connexe

2 mois pour contester

Texte

C. civ. 1193 · L145-47

Il continue : l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire (article 1743 du Code civil) et devient le nouveau bailleur, tenu notamment de rendre le dépôt de garantie (article L145-40 du Code de commerce). Avant de vendre un local commercial ou artisanal, le propriétaire doit le proposer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, en indiquant le prix et les conditions, à peine de nullité : c'est le droit de préférence (article L145-46-1). Le locataire a un mois pour accepter, puis deux mois pour signer la vente, quatre s'il emprunte. Ce droit ne joue pas pour les bureaux et les entrepôts, la vente globale de l'immeuble, ni la vente au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire.

Le bail

Continue avec l'acquéreur

Réponse du locataire

1 mois

Texte

L145-46-1