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Le bail commercial
Guide · Le bail commercial
Bail commercial : le guide du bail 3-6-9, de la signature à la sortie
Le bail commercial est la location d'un local où un commerçant ou un artisan exploite son fonds : il dure 9 ans au moins et donne au locataire un droit au renouvellement. Le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans, avec six mois de préavis (article L145-4 du Code de commerce) ; le propriétaire (bailleur) qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d'éviction (L145-14). Pour un besoin plus court, la loi prévoit le bail dérogatoire de 3 ans au plus (L145-5) et la convention d'occupation précaire (L145-5-1).
Qu'est-ce qu'un bail commercial, et quand le statut s'applique-t-il ?
C'est le bail d'un local où est exploité un fonds de commerce ou artisanal, par un locataire immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises (article L145-1 du Code de commerce). Le statut s'étend à certains locaux accessoires, aux établissements d'enseignement et, si les parties le choisissent, aux locaux à usage exclusivement professionnel (L145-2). Ses règles essentielles sont d'ordre public : une clause qui prive le locataire de son droit au renouvellement est réputée non écrite (L145-15). Ce droit suppose une exploitation effective du fonds dans les trois ans qui précèdent la fin du bail (L145-8).
Combien de temps dure un bail commercial, et que veut dire 3-6-9 ?
Le bail commercial dure 9 ans au moins (article L145-4 du Code de commerce). « 3-6-9 » désigne ses trois périodes de trois ans : à la fin de chacune, le locataire peut donner congé au moins six mois avant, par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice (ex-huissier). Un bail de plus de 9 ans, de bureaux, de stockage ou d'un local construit pour une seule activité peut supprimer cette faculté. À son terme, le bail ne s'arrête pas seul : sans congé ni demande de renouvellement, il se prolonge tacitement (L145-9), et au-delà de 12 ans le loyer du renouvellement n'est plus plafonné (L145-34).
Peut-on signer un bail plus court, ou un autre bail que le bail commercial ?
Oui, dans des cas encadrés. À l'entrée dans les lieux, les parties peuvent signer un bail dérogatoire, souvent appelé bail précaire, de 3 ans au plus, baux successifs compris (article L145-5 du Code de commerce) ; si le locataire reste et est laissé dans les lieux plus d'un mois après le terme, un bail soumis au statut prend sa place. La convention d'occupation précaire échappe au statut quelle que soit sa durée, à condition de reposer sur des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (L145-5-1). Le bail d'un local à usage exclusivement professionnel dure 6 ans au moins (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986), et la location saisonnière ne devient pas un bail commercial à la fin de la saison (L145-5).
Quelles sont les grandes étapes d'un bail commercial ?
À la signature, la loi impose un état des lieux d'entrée (article L145-40-1 du Code de commerce) et un inventaire des charges et de leur répartition (L145-40-2). Pendant le bail, le loyer suit la clause d'indexation et peut être révisé tous les trois ans (L145-38), et le locataire peut céder son bail à l'acquéreur de son fonds (L145-16). À l'échéance, le bail se renouvelle, ou le propriétaire refuse et doit en principe une indemnité d'éviction (L145-14). En cas d'impayé, la clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté sans effet (L145-41).
Durée, sortie et fin du bail : ce qui change d'un bail à l'autre.
Bail
Durée
Sortie du locataire
Fin du bail
Texte
Bail commercial 3-6-9
9 ans au moins
Fin de chaque période de 3 ans, 6 mois de préavis
Droit au renouvellement, ou indemnité d'éviction
L145-4, L145-14
Bail dérogatoire (bail précaire)
3 ans au plus, baux successifs compris
Selon le contrat
Bail commercial si le locataire reste plus d'un mois après le terme
L145-5
Convention d'occupation précaire
Liée à une circonstance particulière, quelle que soit la durée
Selon la convention
Fin de la circonstance, sans droit au renouvellement
L145-5-1
Bail professionnel
6 ans au moins
À tout moment, 6 mois de préavis
Reconduit pour 6 ans, sauf congé 6 mois avant
Loi du 23/12/1986, art. 57 A
Location saisonnière
Une saison
À la fin de la saison
Pas de bail commercial à l'issue de la saison
L145-5
Attention : Attention : le bail dérogatoire se signe à l'entrée dans les lieux, et une fois les 3 ans écoulés, un nouveau bail dérogatoire pour le même fonds dans les mêmes locaux n'est plus possible (L145-5).
Jurisprudence
Ce que les juges ont décidé récemment
Un local qui forme une seule exploitation avec le magasin profite du statut. Le propriétaire refusait le statut pour l'un des deux locaux contigus loués au même commerçant, faute d'immatriculation propre à ce local. Sans séparation entre les lots, avec la même clientèle et un store commun, les deux formaient une seule exploitation : le statut, et donc l'indemnité d'éviction, valent aussi pour ce local.
Cour de cassation, 3e civ. · n° 24‑16.581
Un accord de départ ne ferme la requalification que si le propriétaire concède aussi. Après un bail dérogatoire de 20 mois et deux conventions d'occupation précaire, l'occupant avait accepté des conditions de sortie. La Cour de cassation casse l'arrêt qui y voyait une transaction interdisant de demander un bail commercial : aucune concession du propriétaire n'était caractérisée.
Oui, 9 ans au moins (article L145-4 du Code de commerce). Pour moins longtemps, la loi prévoit le bail dérogatoire de 3 ans au plus (L145-5) ou la convention d'occupation précaire, justifiée par des circonstances particulières (L145-5-1).
Le propriétaire peut-il mettre fin au bail tous les 3 ans ?
En principe non : la sortie triennale est une faculté du locataire. Le propriétaire ne peut donner congé à la fin d'une période de trois ans que pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, et dans quelques autres cas prévus par l'article L145-4.
Que se passe-t-il au bout des 9 ans ?
Le bail ne s'arrête pas seul : sans congé ni demande de renouvellement, il se prolonge tacitement (L145-9). Le locataire peut demander le renouvellement, et le propriétaire qui le refuse doit en principe une indemnité d'éviction (L145-14).
Un bail précaire peut-il devenir un bail commercial ?
Oui. Si le locataire reste et est laissé dans les lieux plus d'un mois après le terme d'un bail dérogatoire, ou si les mêmes parties signent un nouveau bail pour le même local après 3 ans, le statut des baux commerciaux s'applique (L145-5).
Une profession libérale peut-elle signer un bail commercial ?
Oui, si les parties le choisissent : l'article L145-2 permet de soumettre au statut un local à usage exclusivement professionnel. Sans ce choix, c'est le bail professionnel de 6 ans au moins qui s'applique (article 57 A de la loi du 23 décembre 1986).
