Sommaire
- TVA sur le loyer commercial : est-elle obligatoire ?
- Comment le propriétaire opte-t-il pour la TVA sur les loyers ?
- Quel taux de TVA sur un loyer commercial ?
- Loyer hors taxes ou toutes taxes comprises : que doit prévoir le bail ?
- Charges, taxe foncière, dépôt de garantie : quelles sommes supportent la TVA ?
- Le locataire peut-il récupérer la TVA payée sur son loyer ?
- TVA et bail commercial : le récapitulatif
- Questions fréquentes
La TVA sur le loyer commercial n'est pas automatique : la location d'un local nu est exonérée (article 261 D, 2° du Code général des impôts), sauf si le propriétaire opte pour la TVA (article 260, 2°). Avec l'option, le loyer supporte la TVA au taux de 20 %. La location d'un local aménagé pour l'activité, ou dont le loyer dépend des résultats du locataire, est taxée sans option.
C'est le bail qui dit si le loyer s'entend hors taxes, TVA en sus. Le locataire assujetti récupère la TVA payée sur son loyer quand il utilise le local pour des opérations taxées ; les charges et la taxe foncière refacturées suivent le régime du loyer.
Nous détaillons ici les cas d'exonération et de taxation, l'option du propriétaire, ce que doit prévoir le bail, les sommes concernées et la récupération de la TVA par le locataire.
Cet article fait partie de notre guide sur le loyer commercial, qui réunit l'indexation, la révision, les charges, la taxe foncière et la fiscalité des loyers.
TVA sur le loyer commercial : est-elle obligatoire ?
Non, pour un local nu. La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA (article 261 D, 2° du CGI) : le propriétaire encaisse le loyer sans TVA, et ne récupère pas non plus celle qu'il paie sur l'achat ou les travaux du local. La location devient taxable dans deux cas : quand le propriétaire opte pour la TVA, et quand ce qui est loué n'est pas un local nu.
Le local nu : exonéré, sauf option
Une boutique, des bureaux ou un entrepôt loués vides, sans matériel ni agencement fournis par le propriétaire, forment une location de locaux nus. Le loyer est exonéré, et le reste tant que le propriétaire n'a pas opté pour la TVA (article 260, 2° du CGI).
Le local aménagé : taxé de plein droit
La location d'un local pourvu du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l'activité n'est pas une location de locaux nus : elle entre de plein droit dans le champ de la TVA (BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 80). C'est le cas d'un restaurant loué avec sa cuisine équipée, ou d'un fonds loué avec ses locaux en location-gérance. Le loyer supporte alors la TVA à 20 %, sans option.
Le loyer lié aux résultats du locataire
L'exonération ne joue pas non plus quand la location fait participer le propriétaire aux résultats de l'entreprise locataire (article 261 D, 2° du CGI), par exemple quand le loyer est calculé sur son chiffre d'affaires. La location est alors taxée sans option.
Comment le propriétaire opte-t-il pour la TVA sur les loyers ?
Par une simple lettre au service des impôts, avec effet au premier jour du mois où elle est formulée (BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 210 et 220). L'option se prend immeuble par immeuble : elle couvre tous les locaux nus de l'immeuble qui peuvent en bénéficier, et non un seul bail (§ 110 et 120).
Les locataires concernés
L'option est ouverte quand le local sert à l'activité d'un locataire assujetti à la TVA. Elle l'est aussi pour un locataire non assujetti, comme un médecin ou une association, si le bail a été conclu depuis le 1er janvier 1991 et mentionne expressément l'option (article 260, 2° du CGI ; BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 90). Elle est exclue pour les locaux d'habitation et à usage agricole.
Une option qui engage pour longtemps
Le propriétaire ne peut la dénoncer qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit, avec, le cas échéant, le reversement d'une partie de la TVA qu'il a déduite (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 260). En contrepartie, il récupère la TVA payée sur l'achat, la construction ou les travaux du local (article 271 du CGI).
Au 1er janvier 2027, de nouveaux numéros d'articles
Les règles de TVA quittent alors le Code général des impôts pour le Code des impositions sur les biens et services. Le fond ne change pas, seuls les numéros d'articles changent (ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Quel taux de TVA sur un loyer commercial ?
20 %, le taux normal (article 278 du CGI). Exemple : pour un loyer de 2 000 € hors taxes par mois, le propriétaire qui a opté facture 400 € de TVA, soit 2 400 € toutes taxes comprises. Il reverse cette TVA au Trésor, déduction faite de celle qu'il a payée sur ses propres dépenses pour le local.
La base de la TVA : le loyer et ses accessoires
La TVA porte sur tout ce que le locataire verse en contrepartie de la location, impôts et taxes compris (article 267 I du CGI). Les charges et la taxe foncière que le bail met à sa charge suivent donc le régime du loyer : avec TVA si le loyer est taxé, sans TVA s'il est exonéré.
Loyer hors taxes ou toutes taxes comprises : que doit prévoir le bail ?
Le bail dit si le loyer s'entend hors taxes, TVA en sus, ou s'il est fixé toutes taxes comprises. La cour d'appel de Colmar, 1er juin 2026, n° 25/01967, a jugé que le locataire dont le bail prévoyait la TVA en plus du loyer hors taxes ne pouvait pas réclamer comme un trop-payé la TVA versée.
La TVA ajoutée sans clause
Une TVA que le bail ne prévoit pas ne s'ajoute pas d'elle-même au loyer convenu. La cour d'appel de Nîmes, 9 octobre 2026, n° 26/01050, a refusé de constater la résiliation d'un bail dont le décompte ajoutait au loyer une TVA de 20 % que le bail ne prévoyait pas, parmi d'autres erreurs.
Une option prise en cours de bail
Le propriétaire peut opter alors que le bail est en cours. Si le bail fixe un loyer hors taxes, TVA en sus, la TVA s'ajoute au loyer à compter de l'option. S'il est muet, un avenant qui précise le loyer hors taxes et la TVA évite un débat sur le prix convenu. Pour un locataire non assujetti, la mention expresse de l'option dans le bail reste de toute façon une condition de l'option.
Charges, taxe foncière, dépôt de garantie : quelles sommes supportent la TVA ?
Celles qui forment le prix de la location, et seulement quand le loyer est lui-même taxé. Le dépôt de garantie, rendu en fin de bail, suit une logique à part.
Les charges et la taxe foncière refacturées
Elles suivent le loyer, avec ou sans TVA. Ce que le bail peut refacturer dépend de son inventaire, détaillé dans l'article sur les charges récupérables. La taxe foncière refacturée supporte la TVA à 20 % si le propriétaire a opté, sans pouvoir être traitée comme un débours hors TVA : le calcul et un modèle de facture figurent dans l'article sur la refacturation de la taxe foncière.
Le pas-de-porte
Versé comme un supplément de loyer, il fait partie du prix de la location et suit le même régime que le loyer : avec TVA si celui-ci est taxé. Ses deux qualifications possibles sont expliquées dans l'article sur le pas-de-porte.
Le dépôt de garantie
Tant qu'il reste une garantie à rendre, le dépôt n'est pas le prix de la location et ne supporte pas la TVA. Si le propriétaire le retient en fin de bail pour payer des loyers ou des charges taxés, la somme retenue suit le régime de ce qu'elle paie.
Le locataire peut-il récupérer la TVA payée sur son loyer ?
Oui, s'il est assujetti à la TVA et utilise le local pour des opérations taxées : il déduit la TVA de son loyer comme celle de ses autres dépenses, avec une facture conforme (articles 271 et 289 du CGI). Le locataire non assujetti, ou dont l'activité est exonérée, comme un professionnel de santé, la supporte sans la récupérer : pour lui, la TVA renchérit le loyer de 20 %.
Et pour l'impôt sur le revenu du propriétaire ?
La TVA ne change pas la catégorie de ses revenus : les loyers d'un local nu restent des revenus fonciers, ceux d'un local équipé des bénéfices industriels et commerciaux. Le détail figure dans l'article « bail commercial : revenu foncier ou BIC ».
TVA et bail commercial : le récapitulatif
| Situation | TVA sur le loyer | Texte |
|---|---|---|
| Local nu, sans option | Exonérée | CGI, art. 261 D, 2° |
| Local nu, propriétaire qui a opté | 20 %, pour un locataire assujetti, ou non assujetti si le bail mentionne l'option | CGI, art. 260, 2° et 278 |
| Local aménagé pour l'activité | 20 %, sans option | BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 80 |
| Loyer lié aux résultats du locataire | 20 %, sans option | CGI, art. 261 D, 2° |
| Charges et taxe foncière refacturées | Même régime que le loyer | CGI, art. 267 I |
- Le mois de l'option : elle prend effet le premier jour du mois où elle est formulée.
- La neuvième année civile qui suit : première date à laquelle l'option peut être dénoncée.
- Le 1er janvier 2027 : les règles passent dans le Code des impositions sur les biens et services, sans changement de fond.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser de payer la TVA sur son loyer ?
Pas si le bail prévoit un loyer hors taxes, TVA en sus, et que la location est taxée : la TVA fait alors partie de ce qu'il doit. Si le bail ne prévoit pas la TVA, le propriétaire ne peut pas l'ajouter seul au loyer convenu.
Un locataire non assujetti paie-t-il la TVA sur le loyer ?
Oui dans deux cas : quand le bail, conclu depuis 1991, mentionne l'option du propriétaire, et quand la location est taxée de plein droit, pour un local aménagé par exemple. Il ne peut alors pas la récupérer.
La TVA s'applique-t-elle au dépôt de garantie ?
Non tant qu'il reste une garantie destinée à être rendue. La part retenue en fin de bail pour payer des loyers ou des charges suit le régime de ces sommes.
Le propriétaire peut-il opter pour un seul local de son immeuble ?
Non. L'option couvre l'ensemble des locaux nus de l'immeuble qui peuvent en bénéficier (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 110 et 120). Elle ne se choisit pas bail par bail.